客情建立的六个技巧
房地产销售技巧和话术的十大要领？
房地产销售技巧和话术的十大要领？
1.建立并维持积极的态度，做销售这个行业最重要的就是积极的态度了，一个向上的态度能让你在工作中更好的展现自己和自己的产品。
2.了解客户并满足他们的要求，只有你了解了客户心中之所想，才能准确的从你销售的房产中找出他们之所需，这样客户也就不会有什么买房犹豫的地方了。
3.建立长期的客情关系，不能以萍水相逢的眼光去看待客户，和客户建立了友情之后，自己除了能够收获一个朋友之外，想必你的客户也愿意把你销售的房产推销给别人，这样就形成了一个好的连锁效应。
4.认真倾听客户的表达，不要客户一来你就说房子如何如何的好，这样客户就会产生一股对你对房产的不信任感，在客户的表述之中你可以适时的切入表达你所销售的房产在什么地方比较适合客户的需求，这样潜移默化，客户也就觉得这套房产很适合他了。
5.见什么人说什么话，客户买房子的理由很多，有的是为了投资，有的是为了居家，也有的是用来出租，有的关注房子的交通便利性，有的关注房子附近的教育资源，不要胡乱表达一些客户不感兴趣的方便，在交谈中一定要看人说话。
6.信任自己信任房子，如果你在销售中表现出不自信的地方，连自己都不信任自己卖的房子，想必客户会毫不犹豫的放弃购买你推销的房子把。
7.要对自己出售的房产了如指掌，这样你才能在客户的询问中自主贴切的回答客户想要了解的，并且能够较为委婉的将客户带入你想表达的地方，如果你连自己推销的房产都不了解，在介绍房子的时候支支吾吾，客户也就对你没有一个好的映象了。
8.在和客户的交流中不要一直只说房子，多谈谈生活爱好，这样双方在交流中也就不会显得过于生硬，客户也会对你有一种信任感。
9.要善于使用数字，例如房价有什么突出的地方，房价大小，购房赠送的优惠等，一般客户对于这些数字都是很敏感的。也会对于你的专业性有很大的信心，也就更愿意咨询你。
10.预期客户的拒绝，客户不愿意购房时不要表现出不舒适感，这样即使买卖不在仁义在，也能表现出你突出的职业素质，不用对其它客户产生不好的个人体验。
服务行业员工几十人，每个人的工作微信都积累了上千的粉丝，如何将粉丝集中管理并留住？
1、纠正一点工作微信上这些不是粉丝，只是加了好友。这些属于潜在客户。
2、管理（1）严格来说，你们的管理是单向的，对于你们员工的管理；
（2）管理的目的在于做好服务，实现重复消费和口碑传播；
（3）潜在客户需要消费，所以需要针对性的信息搜集和个性化分析：
查重：有没有同一个潜在客户，在你们N个员工那里有微信好友，然后同时有N个员工在联系或者互动；筛选：查重之后，需要确定哪个员工主要负责联络，责任不清，结果就是一拥而上，既有打扰客户，让人厌烦的后果，也有互推责任，怠慢客户的问题，还有相互竞争，突破底线的风险；分类：把微信信息与消费信息结合，分析消费频率、人员数量、消费档次等信息，通过多层次全方位的已知信息分析，会大概了解：客户的工作或者生活圈子（物理距离）
一个时间段内，比如半年，仅有一次消费的，很可能仅仅是因为出差等原因；
社会阶层
消费单价高低、品味层次、同行者的称呼等都能判断身份地位；
消费时间
如果每次都是周末，往往是家人朋友一起；如果只在工作日，那就是工作圈子的人员，比如同事、客户、供应商等；
同行人员
如果总是一堆人，就要判断关系，通过关系解读或者细化身份信息；
发票
对于发票盯得紧，一般都是职务消费，频次、档次等会具体定义客户的类别；
......
这个根据搜集的资料比对，会得到很多信息，这些信息会进入客户的档案，成为服务的重要依据
建档：这个工作比较难，但是有意义，普遍采取的会员制目的就在于建档，收集客户信息。互动：根据服务内容的不同，需要经过专业人员和机构的培训，来训练员工与客户之间的互动，既能够提醒提示，让客户在同类消费时作为首选，又能够通过客情联络，实现口碑传播，当然，要注意的是频率、时间和沟通内容，如果构成骚扰，则适得其反。3、留住留住的目的是实现重复消费，绑定利益。
（1）根据分类和建档信息，对不同客户建立不同的服务定位和标准
具体内容根据服务内容确定，要点在于每个月消费10次、每次消费过万的客户，与偶尔来一次的客户，你的内容一样吗？除了服务内容，能够提供哪些额外的增值服务，彰显客户的身份、提升服务的档次、体现你们的用心？
（2）档案的更新与完善及对应的服务提升
按照服务内容，档案应该在多久更新一次，每次更新要更加丰富，这就是你们的大数据。比如客户消费的频次变化、档次变化和要求变化都意味着变动，这些变动的信息客户不会主动告诉你们，但是可以通过观察来判断、通过沟通来确认，当然，这个观察和沟通都需要技巧，不动声色的技巧。
（3）客情，维系需要利益，也需要情感
比如餐饮，可以在关键时刻赠送一支酒，也可以在生日的时候送给一束花。具体需要根据服务类别来用心设计。
关键在于认识上，如果当成粉丝，他们随时可以取关你，如果成为朋友，他们可以随时关照你，或者原谅你。